건축면적·연면적·건폐율·용적률 정리

네 가지 면적의 정의

건축물의 면적은 건축법 시행령 제119조 제1항이 정한 방법으로 산정합니다^[3]. 이름이 비슷해서 헷갈리지만 기준선과 범위가 모두 다릅니다.

면적	무엇을 잽니까	주요 예외
대지면적	대지의 수평투영면적	건축선이 따로 정해진 경우 건축선과 도로 사이의 면적, 대지 안의 도시·군계획시설(도로·공원 등)에 포함되는 면적은 뺍니다.
건축면적	외벽(없으면 외곽 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적	처마·차양 등이 외벽 중심선에서 1m 이상 돌출하면 끝에서 정해진 거리(일반 건축물은 1m)를 후퇴한 선까지 넣습니다. 지표면에서 1m 이하인 부분 등은 넣지 않습니다.
바닥면적	각 층에서 벽·기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적	발코니 등 노대는 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 만큼만, 공동주택의 필로티는 넣지 않는 등 예외가 있습니다.
연면적	하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계	용적률을 계산할 때는 지하층, 지상층의 부속 주차용 면적, 초고층·준초고층의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간의 면적을 뺍니다.

정의는 모두 같은 조문의 각 호에 있습니다^[3]. 건축면적은 건물을 위에서 내려다본 ’발자국’의 넓이이고, 연면적은 모든 층의 바닥을 더한 넓이라고 이해하면 됩니다. 아파트 주거전용면적이 외벽의 내부선으로 재는 것과 달리 건축법의 면적은 중심선을 기준으로 한다는 점도 기억해 두십시오. 두 기준의 차이는 안목치수와 중심선치수에서 다룹니다.

건폐율과 용적률 계산식

건축법은 두 비율을 이렇게 정의합니다.

• 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100(%). 한 대지에 건축물이 둘 이상이면 건축면적의 합계로 계산합니다^[1].
• 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100(%). 한 대지에 건축물이 둘 이상이면 연면적의 합계로 계산합니다^[2].

용적률의 분자인 연면적은 ‘용적률 산정용’ 연면적입니다. 앞의 표처럼 지하층과 지상층의 부속 주차용 면적 등을 뺀 값입니다^[3]. 그래서 건축물대장에도 연면적과 ’용적률 산정용 연면적’이 따로 적힙니다^[8].

모든 지상층의 바닥면적이 건축면적과 같다고 단순화하면 용적률은 ’건폐율 × 지상층 수’와 같아집니다. 건폐율 60%로 4개 층을 올리면 용적률은 240%가 되는 식입니다. 실제 건물은 층마다 면적이 다르므로 어림셈으로만 쓰십시오.

계산 예시

다음은 설명을 위한 가상의 건물입니다.

• 대지면적: 200.0㎡(도로 등으로 빠지는 부분이 없다고 가정)
• 지하 1층: 150㎡(주차장·기계실)
• 지상 1~4층: 각 층 바닥면적 120㎡
• 외벽 중심선으로 둘러싸인 건축면적: 120㎡(1m 이상 돌출한 처마 없음)

항목	계산	결과
건폐율	120 ÷ 200 × 100	60.0%
연면적	150 + 120 × 4	630㎡
용적률 산정용 연면적	120 × 4(지하층 제외)	480㎡
용적률	480 ÷ 200 × 100	240.0%

지하층을 빼지 않고 연면적 630㎡를 그대로 나누면 315%가 되어 숫자가 크게 달라집니다. 반대로 이 건물이 공동주택이고 1층 전체가 필로티 구조라면, 그 부분은 바닥면적에 넣지 않으므로^[3] 같은 외형이라도 연면적과 용적률이 더 작게 나옵니다.

상한은 누가 정합니까

건축법은 건폐율과 용적률의 최대한도를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 기준에 따르게 합니다^{[1, 2]}. 그 법은 용도지역별 상한의 큰 범위를 정하고, 그 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시·군의 조례로 정하게 합니다^{[4, 5]}.

용도지역(법률)	건폐율 상한	용적률 상한
도시지역 중 주거지역	70% 이하	500% 이하
도시지역 중 상업지역	90% 이하	1,500% 이하
도시지역 중 공업지역	70% 이하	400% 이하
도시지역 중 녹지지역	20% 이하	100% 이하
계획관리지역	40% 이하	100% 이하
보전관리·생산관리·농림·자연환경보전지역	20% 이하	80% 이하

법률의 값은 제77조 제1항과 제78조 제1항에서 옮긴 것입니다^{[4, 5]}. 시행령은 이를 세분된 용도지역별로 다시 나눕니다. 주거지역 중 몇 가지를 보면 다음과 같습니다^{[6, 7]}.

세분 용도지역(시행령)	건폐율	용적률
제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
제2종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 150% 이하
제1종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
제2종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 250% 이하
제3종일반주거지역	50% 이하	100% 이상 300% 이하
준주거지역	70% 이하	200% 이상 500% 이하

실제로 적용되는 비율은 이 범위 안에서 각 지방자치단체의 도시·군계획 조례가 정한 값이며, 조례는 관할 구역을 나누어 달리 정할 수도 있습니다^{[6, 7]}. 위 예시 건물(건폐율 60%, 용적률 240%)은 시행령 범위로는 제2종일반주거지역 기준 안에 들지만, 조례가 더 낮게 정했다면 허용되지 않을 수 있습니다.

상한을 완화하는 규정도 있습니다. 취락지구나 산업단지 같은 특정 지역의 별도 기준, 공원·도로 등 공지가 있을 때의 완화, 사회복지시설 기부채납에 따른 완화 등이 법률에 있고, 여러 완화 규정을 겹쳐 적용할 때의 한도도 정해져 있습니다^{[4, 5]}. 구체적인 대지에 무엇이 적용되는지는 허가권자에게 확인해야 합니다.

용적률에서 빠지는 면적 정리

아파트나 건물 정보를 볼 때 ’연면적에 비해 용적률이 낮다’고 느껴지는 이유는 대개 다음 면적 때문입니다^[3].

• 지하층의 면적(지하주차장, 지하 기계실 등)
• 지상층이라도 해당 건축물의 부속용도인 주차용 면적
• 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적
• 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

바닥면적 단계에서 이미 빠지는 것도 있습니다. 깊이 1.5m 이내의 발코니, 공동주택의 필로티, 공동주택 지상층의 기계실·전기실·어린이놀이터·조경시설·생활폐기물 보관시설 등은 바닥면적에 넣지 않으므로^[3] 연면적에도 들어가지 않습니다. 발코니와 1.5m 기준은 서비스면적과 발코니에서 자세히 다룹니다.

자주 하는 오해

• 건폐율 60%는 대지의 60%를 ’실내’로 쓸 수 있다는 뜻이 아니라, 건물이 덮는 수평투영면적이 대지의 60%까지라는 뜻입니다.
• 용적률은 지상층만의 비율에 가깝습니다. 지하층이 넓은 건물은 연면적이 커도 용적률은 낮게 나올 수 있습니다.
• 건축면적과 세대의 전용면적은 관계가 없습니다. 세대 면적의 구성은 전용·공용·공급·계약면적의 차이에서 확인하십시오.
• 이미 지어진 건물의 대지면적, 건축면적, 건폐율, 연면적, 용적률 산정용 연면적은 건축물대장 표제부에서 볼 수 있습니다^[8]. 서류별 면적은 건축물대장·등기부의 면적과 분양 면적 비교를 참고하십시오.
• 이 글은 조문을 정리한 것이며 원문은 국가법령정보센터가 기준입니다. 특정 대지의 건축 가능 규모는 관할 허가권자나 건축사에게 확인해야 합니다.