서비스면적이란: 발코니가 면적에 들어가지 않는 이유

서비스면적은 법령 용어가 아닙니다

분양 광고에서 말하는 ’서비스면적’은 이 글에서 살펴보는 건축법이나 주택법 조문에 나오는 용어가 아닙니다. 면적 계산에서 빠지는 발코니를 두고 시장에서 쓰는 말이며, 국토교통부도 2021년 사전청약 안내에서 서비스면적을 베란다(발코니)로, 전용면적에 서비스면적을 더한 것을 ’실면적’으로 소개했습니다^[7]. 발코니가 왜 면적에서 빠지는지는 두 조문을 보면 알 수 있습니다. 하나는 주택법의 전용면적 산정 기준이고, 다른 하나는 건축법의 바닥면적 산정 기준입니다.

발코니의 법적 정의

건축법 시행령 제2조 제14호는 발코니를 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서, 전망이나 휴식 등을 위해 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로 정의합니다. 같은 호 후단은 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 맞는 것은 필요에 따라 거실, 침실, 창고 등의 용도로 사용할 수 있다고 정합니다^[1].

이 후단은 2005년 12월 2일 시행령 개정으로 들어왔습니다. 당시 부칙은 그 전에 허가를 받은 주택의 발코니도 거실 등으로 쓸 수 있게 하되, 1992년 6월 1일 이전에 허가받은 주택은 건축사나 건축구조기술사의 구조안전 확인을 받도록 하고, 기존 아파트는 대피공간이나 경계벽 기준을 갖추도록 했습니다^[2].

전용면적에서 빠지는 이유

공동주택의 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정합니다^[3]. 발코니는 정의상 외벽에 접해 바깥에 덧붙인 공간이므로^[1], 외벽 안쪽 선으로 재는 전용면적에 원칙적으로 들어가지 않습니다. 깊이가 1.5m를 넘는 발코니의 예외는 아래 1.5m 기준에서 봅니다.

발코니를 확장해 거실처럼 써도 마찬가지입니다. 국토교통부 고시 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제9조는 건축물대장을 작성할 때 도면상 발코니를 거실과 구분해 표시하고 구조변경 여부를 따로 표시하게 하면서, 발코니 구조변경으로 인한 주거전용면적은 주택법령에 따라 당초 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 한다고 정합니다^[6]. 확장으로 실내 바닥은 넓어지지만 서류상 전용면적은 그대로입니다.

바닥면적과 1.5m 기준

건축법의 바닥면적은 벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 발코니 같은 노대 등의 바닥은 난간이 있든 없든 다음 식으로 계산한 만큼만 바닥면적에 넣습니다^[4].

바닥면적 산입분 = 노대등의 면적 − (노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이 × 1.5m)

여기서 노대등의 면적은 외벽의 중심선에서 노대등의 끝부분까지의 면적입니다^[4]. 가상의 예로 길이 9m인 외벽을 따라 발코니가 붙어 있다고 하면 다음과 같습니다.

발코니 깊이(외벽 중심선부터)	노대등의 면적	공제분(9m × 1.5m)	바닥면적 산입분
1.5m	9 × 1.5 = 13.5㎡	13.5㎡	0㎡
1.8m	9 × 1.8 = 16.2㎡	13.5㎡	2.7㎡

깊이가 1.5m 이내이면 바닥면적에 전혀 들어가지 않고, 1.5m를 넘는 부분만 들어갑니다. 연면적은 각 층 바닥면적의 합계이므로^[4], 바닥면적에서 빠진 발코니는 연면적과 용적률 계산에서도 빠집니다. 용적률과의 관계는 건축면적·연면적·건폐율·용적률 정리에서 다룹니다. 1.5m를 넘는 부분을 분양 면적표가 ’발코니 초과면적’으로 전용면적 합계에 넣어 표시한 사례와 확장할 때의 실사용 면적은 발코니 확장형과 비확장형의 실사용 면적에서 설명합니다.

발코니 확장의 근거와 절차

발코니를 거실 등으로 바꾸는 구조변경의 근거는 앞서 본 시행령 제2조 제14호 후단이고, 그 ’국토교통부장관이 정하는 기준’이 위 고시입니다^{[1, 6]}. 고시의 주요 내용은 다음과 같습니다^[6].

• 단독주택(다가구·다중주택 제외)은 외벽 중 2면 이내의 발코니만 변경할 수 있습니다(제2조).
• 아파트 2층 이상에서 스프링클러 살수범위에 들지 않는 발코니를 변경하면 끝부분에 바닥판 두께를 포함해 높이 90cm 이상의 방화판이나 방화유리창을 설치해야 합니다(제4조).
• 발코니를 거실 등으로 쓰면 난간 높이는 1.2m 이상, 난간살 간격은 10cm 이하로 하는 등 안전 조치를 해야 합니다(제5조).
• 사업주체는 확장 비용을 분양가와 별도로 제출하고, 모집공고 때 승인된 비용을 공개해야 합니다(제7조).
• 사용승인 전에 바꾸려면 주택 소유자(입주예정자 포함)의 동의를, 사용승인 후에 바꾸려면 건축사의 확인을 받아 허가권자에게 신고해야 하며, 주택법 적용 대상 주택은 주택법 절차를 따릅니다(제10조, 제12조).

설치 기준을 실제 집에 적용할 때 따져 볼 점은 발코니 확장형과 비확장형의 실사용 면적에 정리되어 있습니다.

대피공간: 확장해도 남겨야 하는 곳

아파트 4층 이상인 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 쓸 수 없으면, 발코니에 인접 세대와 공동으로 또는 세대별로 대피공간을 하나 이상 두어야 합니다. 요건은 다음과 같습니다^[5].

• 바깥 공기와 접할 것
• 실내의 다른 부분과 방화구획으로 구획될 것
• 바닥면적이 인접 세대와 공동으로 설치하면 3㎡ 이상, 세대별로 설치하면 2㎡ 이상일 것
• 출입문은 60분+ 방화문으로 할 것

이 바닥면적은 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분으로 잽니다^[4]. 경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조이거나, 경계벽에 피난구가 있거나, 발코니 바닥에 하향식 피난구를 두거나, 국토교통부장관이 고시한 대체시설을 갖추면 대피공간을 두지 않을 수 있습니다^[5].

고시는 대피공간을 거실 각 부분에서 접근하기 쉬운 곳에 두고, 1시간 이상의 내화성능을 갖는 벽으로 구획하며, 창호를 달 때도 폭 0.7m 이상·높이 1.0m 이상은 바깥으로 열 수 있게 하라고 정합니다. 보일러실이나 창고처럼 대피에 장애가 되는 용도로 쓰는 것은 금지되고, 에어컨 실외기를 둘 때는 불연재료로 구획하고 그 면적을 대피공간 바닥면적에서 빼야 합니다^[6].

확인할 것

• 모집공고나 광고의 ‘서비스면적’ 숫자는 법정 면적이 아닙니다. 면적을 비교할 때는 전용면적과 공용면적을 기준으로 하십시오.
• 확장형을 고를 때는 공개된 확장 비용과, 확장하지 않을 경우 분양가에 이미 들어 있는 창호·마감 비용을 함께 보십시오. 고시가 둘 다 제출하도록 정한 항목입니다^[6].
• 대피공간이나 대체시설의 위치를 평면도에서 확인하고, 입주 후에도 다른 용도로 쓰지 마십시오.
• 이 글은 조문을 요약한 것이며, 원문은 국가법령정보센터가 기준입니다. 구조변경 가능 여부는 허가권자나 건축사에게 확인해야 합니다.