건축물대장·등기부의 면적과 분양 면적 비교

세 서류는 누가, 무엇을 적습니까

같은 집의 면적이 서류마다 다르게 보이는 것은 서류를 만드는 기관과 목적이 다르기 때문입니다.

서류	누가 작성합니까	면적과 관련해 적는 것
건축물대장	특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장	건축물과 그 대지의 현황[1]
등기사항증명서(등기기록)	등기관	표제부의 건물 종류·구조·면적, 구분건물의 대지권[9]
입주자모집공고·공급계약서	사업주체	주거전용면적, 주거공용면적, 그 밖의 공용면적, 대지면적[20]

분양 서류의 면적 구성은 전용·공용·공급·계약면적의 차이에서 다뤘으므로, 여기서는 대장과 등기부를 중심으로 봅니다.

건축물대장: 일반과 집합, 표제부와 전유부

건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉩니다^[4]. 집합건축물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물이고^[3], 이 법은 구분소유권의 목적인 건물부분을 ‘전유부분’, 그 밖의 건물부분 등을 ’공용부분’이라고 부릅니다^[14]. 대장은 건축물 1동을 단위로 작성하고, 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나누어 작성하며, 한 대지에 건축물이 둘 이상이면 총괄표제부를 둡니다^[5].

세대별 면적이 적히는 곳은 전유부입니다. 집합건축물대장(전유부, 갑) 서식에는 ’전유부분’과 ‘공용부분’ 칸이 따로 있고, 각각 구분, 층별, 구조, 용도, 면적(㎡)을 적게 되어 있습니다^[7]. 작성방법 별표는 공용부분의 면적에 대해 별도의 구분이나 신청이 없으면 해당 전유부분에 공용되는 면적에 따라 비례 배분한 면적을 적도록 합니다^[8].

표제부와 일반건축물대장에는 건물 전체의 숫자가 적힙니다. 작성방법 별표에 따르면 대지면적은 건축법 시행령 제119조 제1항 제1호에 따라 산정한 뒤 소수점 둘째 자리에서 반올림해 첫째 자리까지 적고, 건축면적, 건폐율, 연면적, 용적률 산정용 연면적도 각각 적습니다. 층별 면적은 같은 조 제1항 제3호의 바닥면적입니다^[8]. 이 숫자들의 뜻은 건축면적·연면적·건폐율·용적률 정리에서 설명합니다. 다가구주택은 호(가구)별 면적대장을 따로 작성하며, 여기에는 주택법 시행규칙에 따라 산정한 주거전용면적을 적습니다^{[5, 8]}.

전유부분 면적과 전용면적의 관계

대장의 ’전유부분 면적’과 분양 공고의 ’주거전용면적’은 이름이 다르지만, 여러 법령이 둘을 같은 숫자로 다룹니다.

• 주택법은 리모델링 증축 범위를 정하면서 각 세대의 주거전용면적을 집합건축물대장 중 전유부분의 면적이라고 적습니다^[17].
• 중개대상물 인터넷 광고의 전용면적은 집합건축물대장의 전유부분 면적이나 일반건축물대장의 건축물 현황 면적을 적어야 합니다^[18].
• 발코니 구조변경 고시는 건축물대장을 작성할 때 발코니를 거실과 구분해 표시하게 하고, 구조변경으로 인한 주거전용면적은 당초 외벽의 내부선 기준으로 산정한다고 정합니다^[19].

다만 이 글에서 확인한 작성방법 별표에는 집합건축물대장의 전유부분 면적을 어느 선으로 재는지 따로 적은 문구가 없었습니다^[8]. 그래서 모집공고의 주거전용면적과 대장의 전유부분 면적은 같은 숫자일 것으로 기대하되, 실제로 같은지는 두 서류를 나란히 놓고 확인하는 것이 안전합니다.

등기사항증명서의 건물 표시

등기관은 건물 등기기록의 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재·지번·건물명칭과 번호, 건물의 종류·구조와 면적, 등기원인 등을 적습니다. 구분건물이면 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부를 나누어 적고, 건물과 분리해 처분할 수 없는 대지사용권(대지권)이 있으면 1동 표제부에 대지권의 목적인 토지를, 전유부분 표제부에 대지권의 표시를 적습니다^[9].

등기부의 건물 표시는 건축물대장에서 출발합니다. 소유권보존등기를 신청할 때는 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보 등을 제공해야 하고, 구분건물은 1동 건물의 소재도와 각 층·전유부분의 평면도를 함께 내야 합니다(건축물대장 정보를 낸 경우 소재도 등은 예외)^[11]. 건물 표시를 바꾸는 등기도 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부합니다^[12]. 반대 방향의 연결도 있습니다. 사용승인을 받은 건축물의 면적·구조·용도·층수가 바뀌어 대장 내용이 변경되면 시장·군수·구청장 등이 관할 등기소에 등기를 촉탁해야 합니다^[2].

공용부분은 전유부분과 함께 움직입니다. 각 구분소유자의 공용부분 지분은 전유부분의 면적 비율에 따르고^[15], 그 지분은 전유부분의 처분에 따르며 따로 처분할 수 없고, 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요 없습니다^[16].

분양 면적과 나란히 놓으면

분양 서류	집합건축물대장(전유부)	등기사항증명서
주거전용면적	전유부분 면적(㎡)	전유부분 등기기록 표제부의 건물 표시
주거공용면적 + 그 밖의 공용면적	공용부분 면적(별도 신청이 없으면 비례 배분)	공용부분 지분은 전유부분을 따라감
대지면적	표제부의 대지면적(건물 전체)	대지권의 표시
발코니(서비스면적)	도면에 거실과 구분해 표시	—

표의 내용은 위 조문과 서식에서 정리한 것입니다^{[7, 8, 9, 19]}. 등기기록에 발코니를 따로 적도록 한 조문은 이 글에서 찾지 못했습니다. 분양 서류는 공용면적을 지상층(주거공용)과 그 밖으로 나누지만^[20], 대장의 공용부분은 그런 구분 없이 배분된 면적이 적히므로 공용면적 숫자는 서로 다를 수 있습니다. 비교의 기준은 전용면적, 곧 전유부분 면적입니다.

어디서 떼어 봅니까

건축물대장은 정부24의 ‘건축물대장 등본(초본) 발급(열람)’ 민원으로 신청할 수 있습니다. 민원안내는 신청 방법으로 인터넷, 방문, FAX, 우편, 모바일, 무인발급기를 들고, 발급 서류로 일반건축물대장, 집합건축물대장(표제부), 집합건축물대장(전유부), 건축물대장 총괄을 안내합니다. 평면도 등 현황도는 세움터(건축물대장 인터넷발급)를 이용하라고 적고 있습니다^[21]. 규칙도 등본·초본과 현황도를 인터넷으로 발급하거나 열람하게 할 수 있다고 정합니다^[6].

평면도는 아무나 뗄 수 없습니다. 현황도 중 평면도와 단위세대평면도는 소유자의 동의가 있거나, 소유자의 배우자·직계존비속, 국가·지방자치단체, 경매·공매 중인 경우, 설계·시공·중개를 의뢰받았음을 증명하는 사람, 임차인 등 규칙이 정한 경우에만 발급하거나 열람하게 할 수 있습니다^[6].

등기사항증명서는 누구든지 수수료를 내고 열람하거나 발급을 청구할 수 있고, 관할이 아닌 등기소에도 청구할 수 있습니다^[10]. 발급과 열람은 법원행정처장이 정하는 바에 따라 인터넷으로도 처리할 수 있습니다^[13].

숫자가 서로 다를 때 확인할 것

• 같은 종류의 면적을 비교하고 있는지 확인하십시오. 분양 광고의 공급면적이나 계약면적을 대장의 전유부분 면적과 비교하면 당연히 다릅니다.
• 공용부분 숫자는 배분 방식에 따라 달라질 수 있으므로, 차이를 판단할 때는 전유부분 면적을 먼저 맞춰 보십시오.
• 단위와 자릿수를 확인하십시오. 대장의 면적란은 ㎡ 단위입니다^[7]. 평으로 바꾼 숫자로 비교하면 반올림 때문에 작은 차이가 생기거나 사라집니다. 평 표기의 문제는 평 대신 ㎡를 쓰는 이유에서 다룹니다.
• 발코니 확장 여부는 대장 도면의 표시로 확인할 수 있지만, 확장해도 전용면적 숫자는 바뀌지 않습니다. 자세한 내용은 서비스면적과 발코니를 참고하십시오.
• 대장과 등기부의 건물 표시가 서로 다르면 관할 시·군·구와 등기소에 원인을 확인하십시오. 권리관계 판단이 필요한 경우에는 법무사나 변호사 같은 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.