전용면적·공용면적·공급면적·계약면적의 차이

한눈에 보는 다섯 가지 이름

분양 공고와 계약서에는 면적 이름이 다섯 개쯤 나오지만, 법령이 직접 정의하거나 분류한 것은 그중 세 가지입니다. 나머지 두 가지는 이 셋을 더해 부르는 이름입니다.

이름	무엇을 포함합니까	근거
전용면적(주거전용면적)	세대가 혼자 쓰는 실내: 방, 거실, 주방, 화장실, 세대 현관 등[5]	주택법 제2조 제6호, 주택법 시행규칙 제2조[1, 2]
주거공용면적	계단, 복도, 현관 등 지상층에 있는 공용면적	주택공급에 관한 규칙 제21조 제5항[3]
기타공용면적(그 밖의 공용면적)	지하층, 관리사무소, 노인정 등 나머지 공용면적	같은 항[3]
공급면적	전용면적 + 주거공용면적	합산 공식은 국토교통부 설명자료[5]
계약면적	공급면적 + 기타공용면적	합산 공식은 국토교통부 설명자료[5]

전용면적: 외벽 안쪽 선으로 잰 세대 내부

주택법은 국민주택규모를 정의하면서 ’주거의 용도로만 쓰이는 면적’을 주거전용면적이라 부르고, 그 산정방법을 국토교통부령에 맡깁니다^[1]. 그 국토교통부령인 주택법 시행규칙 제2조는 공동주택의 주거전용면적을 외벽의 내부선을 기준으로 산정하고, 2세대 이상이 함께 쓰는 공용면적을 빼도록 합니다. 바닥면적에서 주거전용면적을 빼고 남는 외벽 면적은 공용면적에 더합니다^[2]. 단독주택은 바닥면적에서 지하실(거실로 쓰는 부분은 제외)과 본 건축물에서 떨어진 창고·차고·화장실을 뺀 면적입니다^[2].

정리하면 전용면적은 외벽 두께를 빼고 잰 세대 안쪽의 넓이입니다. 같은 집이라도 벽 중심선으로 재는 건축법의 바닥면적과는 숫자가 달라지는데, 그 차이는 안목치수와 중심선치수에서 계산으로 다룹니다.

공용면적: 지상층이냐 아니냐로 나뉩니다

입주자모집공고에 공동주택의 공급면적을 세대별로 적을 때는 주거전용면적으로 표시해야 하고, 그 외에 공용면적을 따로 적을 수 있습니다. 이때 공용면적은 두 가지로 나뉩니다^[3].

• 주거공용면적: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
• 그 밖의 공용면적: 주거공용면적을 뺀 지하층, 관리사무소, 노인정 등의 공용면적

주택법 시행규칙이 주거전용면적에서 빼는 공용면적도 같은 방식으로 나뉩니다. 지상층의 복도·계단·현관과, 그 밖의 지하층·관리사무소 등입니다^[2]. 흔히 ’기타공용면적’이라고 부르는 것이 법령의 ’그 밖의 공용면적’입니다. 지상층이냐 아니냐가 기준이므로 같은 계단이라도 지하층 부분은 이 분류상 그 밖의 공용면적이 됩니다.

공급면적과 계약면적은 법률 용어입니까

반만 그렇습니다.

주택공급에 관한 규칙은 ’주택공급면적’이라는 말을 씁니다. 입주자모집공고에 세대당 주택공급면적과 대지면적을 넣게 하면서, 공동주택은 이를 주거전용면적으로 표시하라고 합니다(제21조 제3항 제8호, 제5항)^[3]. 공급계약서에도 주택공급면적을 적되, 공동주택은 주거전용면적, 주거공용면적, 그 밖의 공용면적을 구분해 적도록 합니다(제59조 제3항 제3호)^[4].

반면 ‘공급면적 = 전용 + 주거공용’, ’계약면적 = 공급 + 기타공용’이라는 합산 공식은 현행 두 조항에 없습니다. 이 공식은 국토교통부가 2021년 사전청약 안내에서 면적 용어를 풀이하며 쓴 방식입니다^[5]. 모집공고의 면적 표시 기준이 바뀌어 온 과정은 59㎡·84㎡ 아파트 평형 이름 읽는 법에서 다룹니다. ’계약면적’이라는 단어가 조문에 등장하는 곳은 오히려 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」입니다. 이 시행령은 오피스텔 같은 분양 건축물의 분양계약서에 전용면적, 공용면적, 계약면적과 대지지분을 적게 합니다^[6].

그래서 ‘공급 33평’ 같은 말은 전용면적과 주거공용면적을 더한 값을 평으로 바꿔 부르는 표현입니다. 법령이 표시를 요구하는 기본 숫자는 주거전용면적이고, 공용면적은 그 옆에 구분해 적는 숫자입니다.

숫자로 계산해 보기

모집공고 면적표에 다음과 같이 적혀 있다고 가정합니다(설명을 위한 가상의 수치입니다).

항목	계산	㎡	평(× 121/400)
전용면적	면적표 값	84.00	25.41
주거공용면적	면적표 값	26.00	7.865
공급면적	84.00 + 26.00	110.00	33.275
기타공용면적	면적표 값	40.00	12.10
계약면적	110.00 + 40.00	150.00	45.375

같은 집인데 평으로 부르면 25평대, 33평대, 45평대가 모두 나옵니다. 전용률도 분모에 따라 달라집니다.

• 공급면적 기준 전용률: 84 ÷ 110 × 100 = 76.36%
• 계약면적 기준 전용률: 84 ÷ 150 × 100 = 56.00%

두 숫자는 같은 집을 다른 분모로 나눈 것일 뿐입니다. 면적표의 세 숫자만 있으면 전용률 계산기로 공급면적, 계약면적, 두 가지 전용률을 ㎡와 평으로 한 번에 구할 수 있습니다.

발코니는 어디에 들어갑니까

원칙적으로 다섯 가지 어디에도 들어가지 않습니다. 건축법 시행령은 발코니를 건축물 외벽에 접해 부가적으로 설치하는 완충공간으로 정의하는데^[7], 전용면적은 외벽의 내부선으로 재므로 그 바깥의 발코니는 들어가지 않습니다^[2]. 발코니를 확장해 실내로 써도 주거전용면적은 당초 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적 그대로입니다^[8]. 국토교통부 설명자료는 발코니를 ’서비스면적’으로, 전용면적에 서비스면적을 더한 것을 ’실면적’으로 소개했습니다^[5]. 자세한 내용은 서비스면적과 발코니에서 다룹니다. 다만 깊이가 1.5m를 넘는 발코니의 일부를 ’발코니 초과면적’으로 전용면적 합계에 넣어 표시한 분양 자료도 있으며, 이 사례는 발코니 확장형과 비확장형의 실사용 면적에서 설명합니다.

자주 하는 실수

• 공급면적을 평으로 바꾼 숫자를 실내 크기로 받아들이는 것. 가구 배치나 바닥재·도배 물량은 전용면적, 더 정확히는 실측 치수로 계산해야 합니다.
• 분모가 다른 전용률을 나란히 놓는 것. 오피스텔 분양계약서에는 주거공용과 기타공용을 나누지 않고 전용·공용·계약면적이 적히므로^[6], 오피스텔의 계약면적 기준 비율을 아파트의 공급면적 기준 비율과 바로 비교하면 안 됩니다. 이 차이는 오피스텔 면적 읽기에서 다룹니다.
• 모집공고의 공급면적과 건축물대장의 면적을 같은 숫자로 보는 것. 두 서류의 면적이 어떻게 대응하는지는 건축물대장·등기부의 면적과 분양 면적 비교를 참고하십시오.
• 평형 이름을 전용면적으로 착각하는 것. 이름과 면적의 관계는 59㎡·84㎡ 아파트 평형 이름 읽는 법에 정리되어 있습니다.