안목치수와 중심선치수: 같은 집의 면적이 다른 이유

핵심: 벽 두께의 절반이 어디에 들어가느냐의 차이

벽에는 두께가 있습니다. 그래서 방이나 집의 크기를 잴 때 벽의 가운데 선에서 재느냐, 벽의 안쪽 면에서 재느냐에 따라 숫자가 달라집니다. 앞의 방식을 중심선치수, 뒤의 방식을 안목치수라고 부릅니다. 국토교통부는 안목치수를 ’건축물 외벽의 내부선’으로, 중심선치수를 ’건축물 외벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적’으로 설명합니다^[5].

한국의 법령은 두 기준을 모두 씁니다.

구분	근거	재는 선	쓰이는 곳
바닥면적	건축법 시행령 제119조 제1항 제3호	벽, 기둥 등 구획의 중심선	건축법상 면적 산정(연면적 등)
주거전용면적(공동주택)	주택법 시행규칙 제2조 제2호	외벽의 내부선	분양 면적, 국민주택규모 판단

건축법 시행령은 바닥면적을 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 정합니다^[2]. 주택법 시행규칙은 공동주택의 주거전용면적을 외벽의 내부선을 기준으로 산정하고, 복도·계단·현관 같은 공용면적은 빼며, 바닥면적에서 주거전용면적을 빼고 남는 외벽면적은 공용면적에 더하도록 합니다^[1]. 외벽이 차지하는 띠 모양의 면적은 세대의 전용면적이 아니라 공용면적 쪽으로 간다는 뜻입니다.

숫자로 보는 차이

아래는 원리만 보여 주기 위한 가상의 예입니다. 실제 세대는 외벽, 세대 사이 벽, 계단실 벽 등으로 둘러싸여 있고 두께도 제각각입니다.

외벽 중심선 기준으로 가로 10,000mm, 세로 8,500mm인 직사각형 세대가 있고, 둘레 벽의 두께가 모두 300mm라고 가정합니다.

• 중심선 기준 면적: 10.0m × 8.5m = 85.00㎡(25.71평)
• 내부선 기준 면적: 각 변이 벽 두께의 절반(150mm)씩 안쪽으로 들어오므로 9.7m × 8.2m = 79.54㎡(24.06평)
• 차이: 85.00㎡ − 79.54㎡ = 5.46㎡(1.65평), 중심선 기준 면적의 6.4%

반대로 내부선 기준으로 10,000mm × 8,500mm인 세대라면 중심선 기준 면적은 10.3m × 8.8m = 90.64㎡가 됩니다. 같은 집을 두 기준으로 재면 이 정도의 차이가 생깁니다. 국토교통부도 오피스텔에 안목치수를 적용하면 사장되는 면적이 줄어 실제 분양면적이 6~9% 늘어날 것으로 예상했습니다^[5]. 차이의 크기는 벽 두께와 세대 둘레 길이에 따라 달라지므로, 이 퍼센트를 모든 집에 그대로 적용할 수는 없습니다.

1998년 전후로 같은 ’전용 84㎡’도 다릅니다

공동주택 전용면적이 처음부터 내부선 기준이었던 것은 아닙니다. 1996년 당시 주택건설촉진법시행규칙은 공동주택의 주택규모를 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호의 바닥면적, 즉 벽 중심선 기준 면적에서 공용부분을 뺀 주거전용면적으로 산정했습니다^[3]. 1998년 8월 14일 개정(건설교통부령 제146호)으로 이 기준은 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정하고, 바닥면적에서 전용면적을 빼고 남는 외벽면적은 공용면적에 더하는 방식으로 바뀌었습니다. 부칙은 이 개정규정을 1998년 10월 1일부터 시행하고, 그 이후 처음으로 사업계획승인을 신청하는 주택부터 적용하도록 했습니다^[4]. 지금의 주택법 시행규칙 제2조가 같은 원칙을 이어받고 있습니다^[1].

이 변경의 결과는 이렇습니다. 전용면적 숫자가 같은 두 아파트가 있을 때, 1998년 10월 전에 사업계획승인을 신청한 단지는 외벽 두께의 절반이 전용면적 숫자 안에 들어가 있습니다. 앞의 가상 예처럼 벽 두께가 300mm라면 같은 85.00㎡라도 옛 기준 세대의 실내는 79.54㎡ 정도에 그치고, 새 기준 세대는 실내가 85.00㎡입니다. 오래된 아파트와 새 아파트를 전용면적 숫자로만 비교하면 실내 크기를 잘못 판단할 수 있습니다. 해당 단지가 어느 기준으로 산정됐는지는 사업계획승인 신청 시점을 확인해야 하며, 개별 단지의 판단은 관할 관청이나 관련 서류로 확인하는 것이 정확합니다.

오피스텔은 아파트와 다른 법으로 분양되며, 2014년 「건축물의 분양에 관한 법률」 시행령 개정으로 전용면적 산정에 안목치수를 적용하도록 일원화됐습니다. 그 전에는 구체적인 산정 기준이 없어 분양사업자가 중심선치수와 안목치수를 섞어 썼다고 국토교통부는 설명했습니다^[5]. 오피스텔의 면적 표시는 오피스텔 면적 읽기에서 따로 다룹니다.

평면도 치수와 줄자 치수는 또 다릅니다

법령의 기준과 별개로, 도면에 적힌 치수가 어느 선을 기준으로 했는지도 확인해야 합니다. LH의 한 공공분양 단지 세대정보 페이지는 평면도의 치수가 이해를 돕기 위한 참고치수이며 벽체 중심선 및 외곽선 등을 기준으로 작성됐다고 밝힙니다. 같은 페이지는 벽체 두께가 구조와 단열설계에 따라 동별·층별·호별로 다를 수 있다고도 적습니다^[6]. 이런 평면도의 방 치수를 그대로 곱하면 실제로 줄자로 잰 방 면적보다 큰 값이 나옵니다. 도면 치수 읽는 법은 아파트 평면도 읽는 법에서 자세히 설명합니다.

줄자로 잰 치수는 도배지나 걸레받이 같은 마감 표면 사이의 거리입니다. 안목치수와 같은 원리의 측정이지만 분양 면적을 산정한 선과 정확히 같다고 볼 수는 없으므로, 실측 면적이 서류의 면적과 조금 다른 것은 자연스러운 일입니다. 실측 치수로 방 면적을 구하려면 방 면적 계산기를 쓰면 됩니다.

자주 하는 오해

• “안목치수 면적 = 가구를 놓을 수 있는 바닥”이 아닙니다. 주거전용면적은 외벽 내부선 안쪽 전체이므로, 세대 안의 칸막이벽이 차지하는 바닥과 붙박이 수납, 설비 공간도 숫자 안에 들어 있습니다. 방마다 잰 면적을 더하면 전용면적보다 작게 나오는 것이 정상입니다.
• 발코니를 확장해도 전용면적 산정선은 그대로입니다. 국토교통부 고시는 발코니 구조변경으로 인한 주거전용면적을 당초 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 한다고 정합니다^[7].
• 서류마다 면적이 다른 것은 오류가 아닐 수 있습니다. 건축법의 바닥면적과 주택법의 전용면적은 재는 선이 다르므로 같은 집도 숫자가 다릅니다. 건축물대장과 분양 면적을 비교하는 방법은 건축물대장·등기부의 면적 글을 참고하십시오.
• 최종 판단은 원문으로 하십시오. 이 글은 법령의 산정 기준을 설명한 것이며, 조문은 국가법령정보센터의 원문이 우선합니다.