발코니 확장형과 비확장형의 실사용 면적

확장해도 전용면적은 그대로입니다

발코니 확장형과 비확장형은 모집공고의 전용면적이 같습니다. 국토교통부 고시 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」은 발코니 구조변경으로 인한 주거전용면적을 주택법령에 따라 당초 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 한다고 정합니다^[1]. 전용면적이 그대로이므로 전용면적에 주거공용면적을 더하는 공급면적, 여기에 기타공용면적을 더하는 계약면적도 확장 여부 때문에 달라지지 않습니다.

달라지는 것은 실제로 실내로 쓰는 바닥입니다. 정리하면 다음과 같습니다.

항목	비확장형	확장형
주거전용면적	기준 면적	같음
공급면적·계약면적	기준 면적	같음
실내로 쓰는 바닥	외벽 안쪽 공간	외벽 안쪽 공간 + 확장한 발코니 바닥
발코니로 남는 공간	모든 발코니	대피공간, 실외기실 등 확장하지 않은 부분

분양 자료는 발코니를 보통 서비스면적으로 따로 적습니다. 예를 들어 LH의 한 공공분양 단지 세대정보 페이지는 84A형의 서비스면적 합계를 실외기실을 포함해 37.33㎡로 표시합니다^[6]. 이 숫자는 전용면적과 별도이며, 확장하면 이 중 확장한 부분이 실내 바닥이 됩니다. 서비스면적이 왜 면적에서 빠지는지는 서비스면적과 발코니에서 법령 중심으로 설명합니다.

발코니를 실내로 쓸 수 있는 근거

건축법 시행령은 발코니를 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등을 위해 외벽에 접해 부가적으로 설치되는 공간으로 정의합니다. 그리고 주택의 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 맞는 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등으로 쓸 수 있다고 정합니다^[2]. 이 내용은 2005년 12월 2일 개정(대통령령 제19163호)으로 들어갔으며, 같은 개정의 부칙은 그 전에 허가를 받은 주택의 발코니도 개정 규정에 따라 거실 등으로 쓸 수 있게 하되, 아파트라면 새로 정한 대피공간이나 경계벽 기준을 갖추도록 했습니다^[3]. 여기서 말하는 ’국토교통부장관이 정하는 기준’이 앞의 고시입니다^[1].

확장하면 실사용 면적은 얼마나 늘어납니까

늘어나는 바닥의 상한은 확장하는 발코니의 바닥 면적입니다. 아래는 계산 방법을 보여 주기 위한 가상의 예입니다.

확장하는 곳	발코니 안쪽 치수(가정)	바닥 면적
거실 앞 발코니	4,200 × 1,500mm	6.30㎡(1.91평)
침실 앞 발코니	2,400 × 1,500mm	3.60㎡(1.09평)
합계		9.90㎡(2.99평)

이 세대가 두 발코니를 모두 확장하면 실내로 쓰는 바닥은 최대 9.90㎡ 늘어나지만, 전용면적 숫자는 변하지 않습니다. 실제 증가분은 이보다 작을 수 있습니다. 발코니 끝에 새로 다는 창호와 단열·마감 층이 바닥 일부를 차지하기 때문입니다. 얼마나 줄어드는지는 설계와 자재에 따라 다르며, 일반화할 수 있는 수치는 공개된 자료에서 찾지 못했습니다. 입주 후 실제 늘어난 바닥을 알고 싶다면 확장 부분을 포함해 방 치수를 다시 재는 것이 확실합니다. 측정과 계산은 방 면적 계산기로 할 수 있습니다.

1.5m를 넘는 발코니: ‘발코니 초과면적’

발코니가 깊으면 그 일부가 건축법의 바닥면적에 들어갑니다. 건축법 시행령은 노대(발코니) 등의 바닥에 대해, 외벽의 중심선부터 노대 끝까지의 면적에서 노대가 접한 가장 긴 외벽의 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 넣도록 정합니다^[5].

가상의 예로, 길이 4.2m인 외벽에 접한 발코니가 외벽 중심선에서 1.8m 깊이라면 발코니 면적은 4.2 × 1.8 = 7.56㎡이고, 빼는 값은 4.2 × 1.5 = 6.30㎡이므로 7.56 − 6.30 = 1.26㎡가 바닥면적에 들어갑니다. LH 세대정보 페이지의 실별면적 표에도 ’발코니 초과면적 4.07㎡’라는 항목이 있고, 이 항목을 포함한 실별면적 합계가 전용면적 84.53㎡와 같습니다^[6]. 분양 면적표에서 이런 항목을 보면 발코니 일부가 이미 전용면적 숫자 안에 들어 있다고 읽을 수 있습니다.

확장해도 실내로 쓸 수 없는 곳: 대피공간

아파트 4층 이상인 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 쓸 수 없는 경우, 발코니에 인접 세대와 공동으로 또는 세대별로 대피공간을 하나 이상 둬야 합니다. 대피공간은 바깥 공기와 접하고, 실내의 다른 부분과 방화구획으로 나뉘며, 바닥면적이 인접 세대와 공동이면 3㎡ 이상, 세대별이면 2㎡ 이상이어야 합니다. 출입문은 60분+ 방화문이어야 합니다^[4]. 대피공간의 바닥면적은 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분으로 산정합니다^[5].

고시는 대피공간을 대피에 지장이 없도록 유지해야 하며 보일러실이나 창고처럼 대피에 장애가 되는 공간으로 쓰지 못하게 합니다. 에어컨 실외기 같은 냉방설비의 배기장치를 대피공간에 둘 때는 불연재료로 구획하고, 그 구획 면적은 대피공간 바닥면적 산정에서 빼도록 합니다^[1]. 대피공간을 확장 계획에 넣어 방처럼 쓸 생각이라면 이 조건부터 확인해야 합니다.

경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조인 경우, 경계벽에 피난구를 둔 경우, 발코니 바닥에 하향식 피난구를 둔 경우 등에는 대피공간을 두지 않을 수 있습니다^[4]. LH 페이지도 일부 세대를 제외한 실외기실에 하향식 피난구가 설치된다고 안내합니다^[6]. 어떤 방식이 적용됐는지는 세대마다 다르므로 모집공고와 평면도로 확인하십시오. 평면도에서 발코니 경계를 찾는 법은 아파트 평면도 읽는 법에 있습니다.

확장할 때 따라오는 설치 기준

고시는 발코니를 거실 등으로 쓰는 경우의 설치 기준도 정합니다^[1].

• 방화판 또는 방화유리창: 아파트 2층 이상에서 스프링클러의 살수범위에 들지 않는 발코니를 구조변경하면, 발코니 끝에 바닥판 두께를 포함해 높이 90cm 이상의 방화판이나 방화유리창을 설치해야 합니다.
• 난간: 발코니를 거실 등으로 쓰면 난간 높이는 1.2m 이상, 난간살 간격은 10cm 이하로 하는 등 안전 조치를 해야 합니다.
• 창호: 발코니에 다는 창호는 「건축물의 에너지절약 설계기준」과 「건축구조기준」에 맞아야 합니다. 단열이 약하면 결로가 생기기 쉬우므로, 확장 부위의 벽지와 마감은 결로·곰팡이와 벽지 글도 함께 참고하십시오.
• 화재탐지기와 마감재: 스프링클러 살수범위에 들지 않는 발코니를 거실 등으로 쓰면 자동화재탐지기를 설치하고(단독주택 제외) 내부마감재료 기준을 지켜야 합니다.

분양 때와 입주 후의 차이

분양 단계에서는 사업주체가 발코니를 거실 등으로 쓰는 데 드는 개조비용과, 확장하지 않을 경우 분양가에 이미 포함된 창호·마감공사비를 분양가와 별도로 제출하고, 모집공고 때 이 비용을 공개하도록 돼 있습니다^[1]. 확장형과 비확장형을 비교할 때는 모집공고의 이 항목을 확인하면 됩니다.

사용승인 전에 발코니를 거실 등으로 바꾸려면 건축주가 소유자(입주예정자 포함)의 동의를 받아야 합니다. 준공 후에 구조변경하려면 고시의 설치 기준에 대해 건축사의 확인을 받아 허가권자에게 신고하도록 하고, 주택법 적용 대상 주택은 주택법에 따른 절차를 따르도록 정합니다^[1]. 이 글은 기준의 내용을 소개한 것이며, 실제 공사 가능 여부와 절차는 관할 관청과 전문가에게 확인해야 합니다. 조문은 국가법령정보센터의 원문이 우선합니다.

확인할 것

• 모집공고의 전용면적은 확장형과 비확장형이 같은지, 서비스면적은 어떻게 표시됐는지
• 확장 대상 발코니와 확장하지 않는 대피공간·실외기실의 위치
• 면적표에 ‘발코니 초과면적’ 같은 항목이 있는지
• 모집공고에 공개된 확장 관련 비용 항목
• 입주 후에는 확장 부분을 포함한 실측 치수