오피스텔 면적 읽기: 계약면적과 전용률

오피스텔은 법적으로 무엇입니까

건축법 시행령 별표 1은 오피스텔을 업무시설 중 일반업무시설로 분류하고, 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 맞는 것이라고 정의합니다^[1]. 그 기준이 「오피스텔 건축기준」 고시입니다^[3]. 주택법에서는 주택이 아니라 ’준주택’의 하나로 분류됩니다^[2].

이 분류가 면적 표기에 영향을 줍니다. 아파트 분양은 주택공급에 관한 규칙을 따르지만, 「건축물의 분양에 관한 법률」은 주택법에 따른 주택에는 적용되지 않고^[5], 오피스텔은 사용승인 전에 30실 이상을 분양하면 이 법의 적용을 받습니다^{[5, 6]}. 면적을 적는 서식과 용어도 이 법을 따릅니다.

분양계약서와 광고의 면적 항목

「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제9조는 분양계약서에 들어갈 사항으로 분양 건축물의 표시를 들고, 여기에 전용면적, 공용면적, 계약면적과 대지지분을 포함하라고 정합니다. 공용부분의 위치와 규모가 표시된 건축 평면도(분양받은 부분이 있는 층)도 계약서에 넣어야 합니다^[8].

아파트와 비교하면 차이가 보입니다. 아파트 입주자모집공고는 주거전용면적과 함께 공용면적을 ‘주거공용면적’(지상층의 계단·복도·현관 등)과 ’그 밖의 공용면적’으로 나누어 적을 수 있게 하고^[11], 시장에서는 전용면적에 주거공용면적을 더한 값을 공급면적이라 부릅니다^[12]. 오피스텔 계약서의 면적 항목은 전용면적, 공용면적, 계약면적이어서^[8], 주거공용면적만 더한 공급면적 단계가 따로 없습니다.

분양 광고에 넣어야 하는 사항에는 건축물 연면적, 면적별·용도별·위치별로 구분할 수 있는 분양가격, 층별 용도 등이 있지만^[7], 전용률을 표시하라는 항목은 이 조문에 없습니다. 광고에 전용률이 나온다면 무엇을 분모로 썼는지 직접 확인해야 하는 이유입니다.

전용면적을 재는 선: 2014년의 변화

지금의 시행령 제9조는 오피스텔의 전용면적을 건축물 외벽의 내부선을 기준으로 산정하고, 2세대 이상이 함께 쓰는 지상층의 복도·계단·현관 등과 지하층·관리사무소 등의 공용면적을 빼며, 바닥면적에서 전용면적을 빼고 남는 외벽 면적은 공용면적에 더하도록 합니다^[8]. 아파트 주거전용면적과 같은 방식입니다.

이 문장은 2014년 12월 3일 개정으로 들어왔고, 부칙은 이 규정을 시행 이후 분양 광고를 하는 오피스텔부터 적용한다고 정했습니다^[9]. 국토교통부는 개정 당시 그동안 오피스텔 전용면적에 구체적인 산정 기준이 없어 사업자가 중심선치수와 안목치수를 섞어 썼다고 설명하고, 안목치수를 적용하면 실제 분양면적이 6~9% 늘어날 것으로 예상했습니다^[10]. 같은 ’전용 30㎡’라도 벽 중심선으로 잰 30㎡보다 벽 안쪽 선으로 잰 30㎡가 실제로 쓰는 바닥이 넓다는 뜻입니다.

「오피스텔 건축기준」에도 같은 산정방법이 있으며, 이 조항은 2015년 4월 30일 고시 이후 건축허가를 신청하는 경우부터 적용됩니다^[3]. 두 기준의 차이를 숫자로 보려면 안목치수와 중심선치수를 참고하십시오.

전용률이 낮아 보이는 이유: 분모가 다릅니다

설명을 위해 가상의 수치로 계산해 보겠습니다.

구분	전용	공용(지상층)	공용(그 밖)	공급면적	계약면적
아파트 예	84.00㎡	26.00㎡	40.00㎡	110.00㎡	150.00㎡
오피스텔 예	26.00㎡	(구분 없음)	(구분 없음)	없음	52.00㎡

오피스텔 예는 공용면적이 26.00㎡로만 적힌 경우입니다. 이때 비율은 다음과 같습니다.

• 아파트, 공급면적 기준: 84 ÷ 110 × 100 = 76.36%
• 아파트, 계약면적 기준: 84 ÷ 150 × 100 = 56.00%
• 오피스텔, 계약면적 기준: 26 ÷ 52 × 100 = 50.00%

아파트의 76.36%와 오피스텔의 50.00%를 나란히 놓으면 차이가 커 보이지만, 같은 계약면적 기준으로 맞추면 56.00%와 50.00%입니다. 만약 이 오피스텔의 공용면적 중 지상층 공용이 16.00㎡였다면 아파트식 공급면적은 42.00㎡, 그 기준 비율은 26 ÷ 42 × 100 = 61.90%가 됩니다. 다만 시행령이 정한 오피스텔 계약서의 면적 항목에는 이 구분이 없으므로^[8], 계약서에 지상층 공용면적이 따로 적혀 있지 않다면 이렇게 계산할 수 없습니다.

이런 비교는 전용률 계산기로 해 볼 수 있습니다. 오피스텔은 주거공용면적 칸에 0을, 기타공용면적 칸에 공용면적 전체를 넣으십시오. 주거공용면적이 0이면 공급면적이 전용면적과 같아지므로, 계산기는 큰 글씨로 ’전용률 (계약면적 기준)’을 보여 주고 공급면적 기준 칸에는 ’주거공용면적이 0이라 의미 없음’이라고 표시합니다. 계약서에 지상층 공용면적이 따로 적혀 있다면 그 값을 주거공용면적 칸에 넣어 아파트식 공급면적 기준 비율도 구할 수 있습니다.

발코니(서비스면적)의 차이

아파트에서는 외벽 바깥의 발코니가 면적에 들어가지 않는 ’서비스면적’으로 따로 붙습니다^[12](서비스면적과 발코니 참고). 오피스텔은 사정이 달랐습니다. 2023년 12월 13일 고시된 「오피스텔 건축기준」은 각 사무구획별로 노대(발코니)를 설치하지 않도록 정하고 있었습니다^[4]. 이 조항은 2024년 2월 23일 삭제되었고, 부칙은 개정 규정을 그 이후 건축허가 신청, 건축신고, 용도변경 신청 등을 하는 경우부터 적용한다고 정했습니다^[3]. 이 기준이 적용된 시기에 허가를 받은 오피스텔이라면 발코니로 인한 서비스면적을 기대하기 어렵고, 실내 넓이는 전용면적 숫자로 판단해야 합니다. 개별 건물에 발코니가 있는지는 분양 평면도나 건축물대장 도면으로 확인하십시오.

비교할 때 확인할 것

• 계약서와 광고의 전용률이 어떤 면적을 분모로 했는지 확인하십시오. 아파트와 비교할 때는 둘 다 계약면적 기준으로 맞추는 것이 공정합니다.
• 분양 광고 시점이 2014년 12월 3일 이전인 오피스텔은 전용면적을 잰 선이 지금과 다를 수 있습니다^{[9, 10]}.
• 계약서에 붙는 공용부분 평면도로 공용면적이 어디에 있는지 확인하십시오^[8].
• 이미 지어진 오피스텔은 건축물대장 전유부의 전유부분·공용부분 면적으로 확인할 수 있습니다. 건축물대장·등기부의 면적과 분양 면적 비교를 참고하십시오.
• 이 글은 조문을 정리한 것이며 원문은 국가법령정보센터가 기준입니다. 개별 계약의 해석은 관할 기관이나 전문가에게 확인하십시오.