전용률 계산기: 전용·공급·계약면적을 한 번에

전용률은 분모를 밝혀야 의미가 있습니다

전용률은 전용면적이 전체 면적의 몇 %인지 나타내는 숫자입니다. 문제는 ’전체 면적’이 공급면적일 수도, 계약면적일 수도 있다는 점입니다. 같은 집도 분모에 따라 전용률이 크게 달라집니다.

실제 면적표로 계산해 보면 차이가 분명합니다. LH의 한 공공분양 단지 세대정보 페이지에서 84A형은 전용면적 84.5300㎡, 주거공용면적 26.7841㎡, 기타공용면적 11.0290㎡, 주차장면적 46.7927㎡, 계약면적 169.1358㎡로 표시됩니다^[5]. 이 숫자로 전용률을 구하면 공급면적(111.3141㎡) 기준으로는 75.9%, 계약면적 기준으로는 50.0%입니다. 한 집의 전용률이 75.9%이기도 하고 50.0%이기도 한 셈입니다. 이 계산기는 면적표의 숫자를 넣으면 공급면적, 계약면적과 두 기준의 전용률을 한 번에 보여 줍니다.

면적표에서 무엇을 옮겨 적습니까

입주자모집공고나 분양 안내의 면적표에서 다음 숫자를 ㎡ 단위 그대로 옮깁니다.

• 주거전용면적: 세대가 독점해 쓰는 면적입니다. 공동주택은 외벽의 내부선을 기준으로 산정합니다^[3]. 모집공고에서 세대별 공급면적은 이 주거전용면적으로 표시하게 돼 있습니다^[2].
• 주거공용면적: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적입니다^[2].
• 기타공용면적: 주거공용면적을 뺀 지하층, 관리사무소, 노인정 등의 공용면적입니다^[2]. 면적표에 주차장면적이 따로 적혀 있다면 그 값도 여기에 더하십시오. 앞의 LH 면적표에서 계약면적 169.1358㎡는 84.5300 + 26.7841 + 11.0290 + 46.7927㎡, 즉 주차장면적까지 더한 값입니다^[5]. 이 경우 기타공용면적 칸에는 11.0290 + 46.7927 = 57.8217㎡를 넣어야 면적표의 계약면적과 같은 결과가 나옵니다.
• 발코니(서비스) 면적(선택): 참고용입니다. 법정 면적에는 더하지 않습니다.

면적 이름의 관계는 국토교통부 안내대로 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적, 계약면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적입니다^[1]. 2008년 시행 당시의 주택공급에 관한 규칙은 공급면적을 전용면적과 주거공용면적으로 표시하고 기타 공용면적은 따로 표시하도록 정했습니다^[4]. 현행 규칙은 세대별 공급면적을 주거전용면적으로 표시하게 하고 두 가지 공용면적은 따로 적을 수 있게 할 뿐, 이런 합산 공식을 두지 않습니다^[2]. 각 면적의 법령상 정의는 전용·공용·공급·계약면적의 차이에서 자세히 다룹니다.

계산식과 가정

계산기는 다음 식을 씁니다.

• 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적
• 계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적
• 전용률(공급면적 기준) = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100
• 전용률(계약면적 기준) = 전용면적 ÷ 계약면적 × 100
• 참고: 전용면적 + 발코니 면적 (법정 면적이 아니며 비교용으로만 표시)
• 평 = ㎡ × 121 ÷ 400

전용률은 소수 첫째 자리까지, 면적은 ㎡와 평 모두 소수 둘째 자리까지 보여 줍니다. 큰 글씨로는 공급면적 기준 전용률을 보여 주고, 계약면적 기준 전용률은 표에 함께 적습니다. 기타공용면적을 비워 두면 0으로 계산하며, 이때는 계약면적이 공급면적과 같아집니다.

주거공용면적을 0으로 넣으면 공급면적이 전용면적과 같아져 공급면적 기준 전용률은 늘 100%가 되므로 의미가 없습니다. 이때 계산기는 큰 글씨에 ’전용률 (계약면적 기준)’을 보여 주고, 공급면적 기준 칸에는 ’주거공용면적이 0이라 의미 없음’이라고 표시합니다. 오피스텔처럼 공용면적을 나누지 않고 한데 묶어 적은 면적표가 이런 경우입니다.

가정은 하나입니다. 입력한 숫자가 모집공고에 적힌 값 그대로라는 것입니다. 주거공용면적은 세대 앞 복도를 실제로 잰 값이 아닙니다. LH 페이지는 세대별 주거공용면적이 단지 전체의 주거공용면적을 세대별 전용면적 비율에 따라 배분한 값이어서, 계약상 주거공용면적이 그 세대 공용부분의 실제 면적과 일치하지 않는다고 밝힙니다^[5]. 이렇게 전용면적 비율로 나눈 단지라면 주택형이 달라도 공급면적 기준 전용률이 거의 같게 나옵니다. 이런 경우 전용률은 같은 단지의 주택형끼리보다 단지와 단지를 비교할 때 더 의미가 있습니다.

계산 예시

아래 숫자는 계산 방법을 보여 주기 위한 가상의 값입니다.

예시 1: 59㎡대 주택형

전용면적 59.97㎡, 주거공용면적 21.48㎡, 기타공용면적(주차장 포함) 33.10㎡, 발코니 14.20㎡를 넣으면 다음과 같습니다.

항목	계산	결과
공급면적	59.97 + 21.48	81.45㎡(24.64평)
계약면적	81.45 + 33.10	114.55㎡(34.65평)
전용률(공급면적 기준)	59.97 ÷ 81.45 × 100	73.6%
전용률(계약면적 기준)	59.97 ÷ 114.55 × 100	52.4%
참고: 전용 + 발코니	59.97 + 14.20	74.17㎡(22.44평)

전용면적 자체는 18.14평입니다. 공급면적은 24.64평이어서, 옛 방식으로 공급면적을 평으로 부르면 25평형 언저리가 됩니다.

예시 2: 전용면적이 같고 주거공용면적만 다른 두 집

두 주택형의 전용면적이 모두 84.95㎡이고 주거공용면적이 각각 25.60㎡, 31.20㎡라고 가정합니다(기타공용면적 0).

항목	A	B
공급면적	110.55㎡(33.44평)	116.15㎡(35.14평)
전용률(공급면적 기준)	76.8%	73.1%

방과 거실에 쓰는 전용면적은 같은데, 공급면적을 평으로 부르면 A는 33평형, B는 35평형처럼 들립니다. 공급면적이나 평형 이름만 보고 B가 더 넓다고 판단하면 안 되는 이유입니다. 평형 이름과 전용면적의 관계는 59㎡·84㎡ 아파트 평형 이름 읽는 법에서 다룹니다.

오피스텔과 비교할 때

오피스텔 분양에는 아파트와 달리 「건축물의 분양에 관한 법률」이 적용되며, 전용면적을 안목치수(외벽의 내부선)로 산정하도록 일원화한 것도 2014년 이 법 시행령 개정 때입니다^[6]. 오피스텔의 전용률을 아파트와 비교하려면 먼저 두 숫자가 같은 분모(공급면적 또는 계약면적)로 계산됐는지 맞춰야 합니다.

공용면적이 하나로만 적힌 오피스텔 면적표라면 주거공용면적 칸에 0을, 기타공용면적 칸에 공용면적 전체를 넣으십시오. 계산기가 계약면적 기준 전용률을 보여 주므로, 아파트의 계약면적 기준 전용률과 나란히 비교할 수 있습니다. 오피스텔 면적표를 읽는 방법은 오피스텔 면적 읽기에서 따로 설명합니다.

자주 하는 실수

• 분모가 다른 전용률끼리 비교하기: 공급면적 기준 75%와 계약면적 기준 50%는 같은 집일 수 있습니다.
• 주차장면적 빠뜨리기: 면적표가 기타공용면적과 주차장면적을 따로 적었는데 하나만 넣으면 계약면적이 작게 나옵니다. 결과의 계약면적을 면적표의 계약면적과 대조해 확인하십시오.
• 발코니를 전용면적에 더하기: 발코니 같은 서비스면적은 전용면적이 아닙니다. 그 이유는 서비스면적과 발코니에서 설명합니다.
• 주거공용면적을 실제 복도 넓이로 읽기: 단지 전체의 주거공용면적을 세대별로 배분한 값일 수 있습니다^[5].
• 평으로 먼저 바꾼 뒤 계산하기: 면적을 평으로 반올림해 나누면 오차가 커집니다. ㎡로 계산한 뒤 마지막에 평으로 바꾸십시오. 단위 변환만 필요하다면 평 ㎡ 변환 계산기를 쓰면 됩니다.