국민주택규모 85㎡의 뜻과 기준

85㎡는 주거전용면적 기준입니다

주택법 제2조 제6호는 ’국민주택규모’를 주거의 용도로만 쓰이는 면적, 곧 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택이라고 정의합니다. 같은 호는 「수도권정비계획법」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역에 대해서는 이 기준을 100㎡ 이하로 하고, 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다고 덧붙입니다^[1].

핵심은 기준이 되는 면적입니다. 분양 광고에서 흔히 보는 공급면적이나 계약면적이 아니라 주거전용면적이 85㎡ 이하인지를 봅니다. 85㎡를 평으로 바꾸면 85 × 121/400 = 25.7125평, 100㎡는 30.25평입니다. 2007년 산업자원부 장관 기고문은 ’전용면적 25.7평’보다 ’85㎡’라고 쓰면 8.5m × 10m로 쉽게 가늠할 수 있다고 설명하기도 했습니다^[8].

85㎡를 어떻게 잽니까

주거전용면적의 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조에 있습니다^[2].

주택 유형	주거전용면적 산정 방법
공동주택	외벽의 내부선을 기준으로 산정하고, 지상층의 복도·계단·현관 등과 지하층·관리사무소 등 2세대 이상이 함께 쓰는 공용면적을 뺍니다. 남는 외벽 면적은 공용면적에 더합니다.
단독주택	바닥면적에서 지하실(거실로 쓰는 부분은 제외)과 본 건축물에서 떨어진 창고·차고·화장실을 뺍니다.
다가구주택	단독주택 기준에 더해, 지상층에서 2세대 이상이 함께 쓰는 복도·계단·현관 등의 면적도 뺍니다.

따라서 공용면적과 외벽 두께는 85㎡ 계산에 들어가지 않고, 외벽 바깥의 발코니도 원칙적으로 들어가지 않습니다. 깊이 1.5m를 넘는 발코니의 일부가 전용면적에 잡히는 사례는 발코니 확장형과 비확장형의 실사용 면적에서 다룹니다. 예를 들어 전용면적 84㎡에 주거공용면적 26㎡가 붙은 가상의 아파트는 공급면적이 110㎡이지만, 주거전용면적이 84㎡이므로 국민주택규모에 해당합니다. 면적 이름의 차이는 전용·공용·공급·계약면적의 차이에서, 외벽 내부선 기준의 의미는 안목치수와 중심선치수에서 다룹니다.

수도권 밖 읍·면의 100㎡ 예외

100㎡ 기준이 적용되려면 두 조건이 함께 맞아야 합니다. 수도권이 아니어야 하고, 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역이어야 합니다^[1].

• 수도권: 서울특별시와 대통령령으로 정하는 주변 지역이며^[3], 그 주변 지역은 인천광역시와 경기도입니다^[4].
• 도시지역: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눌 때의 한 용도지역입니다^[5].

위치	국민주택규모 기준
서울·인천·경기(읍·면 포함)	주거전용면적 85㎡ 이하
수도권 밖의 도시지역	주거전용면적 85㎡ 이하
수도권 밖, 도시지역이 아닌 읍·면 지역	주거전용면적 100㎡ 이하

어느 땅이 도시지역인지는 행정구역 이름만으로 알 수 없으므로, 구체적인 위치의 용도지역은 관할 시·군·구에 확인해야 합니다.

’국민주택’과 ’국민주택규모’는 다릅니다

두 말은 비슷하지만 같은 조의 다른 호에 따로 정의되어 있습니다^[1].

• 국민주택규모(제6호): 크기만 보는 기준입니다.
• 국민주택(제5호): 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 건설하거나, 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받아 건설·개량하는 주택 중 국민주택규모 이하인 것입니다.
• 민영주택(제7호): 국민주택을 제외한 주택입니다.

정의대로라면 국가·지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원 없이 민간이 지은 전용 84㎡ 아파트는 국민주택규모이지만 국민주택은 아닙니다. 크기와 공급 주체를 함께 따지는 제도인지, 크기만 따지는 제도인지에 따라 같은 집이 달리 분류될 수 있습니다.

법령 안에서 85㎡ 기준이 쓰이는 곳

국민주택규모나 전용 85㎡라는 숫자는 주택법 정의 조항 밖에서도 여러 번 나옵니다. 몇 가지만 들면 다음과 같습니다.

• 도시형 생활주택: 주택법은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택이라고 정의합니다(제2조 제20호)^[1].
• 리모델링: 증축 범위를 각 세대 주거전용면적의 30% 이내로 하되, 주거전용면적이 85㎡ 미만이면 40% 이내로 합니다. 이때 주거전용면적은 집합건축물대장의 전유부분 면적을 말합니다(제2조 제25호 나목)^[1].
• 건축물 높이·층수 산정: 사업계획승인 대상 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우, 옥탑 등을 높이·층수에서 제외하는 수평투영면적 기준이 건축면적의 8분의 1이 아니라 6분의 1입니다^[6].
• 세법: 조세특례제한법 제106조처럼 세금 관련 조문도 「주택법」에 따른 국민주택 규모를 인용합니다^[7]. 이 사이트는 세금 문제를 다루지 않으므로, 적용 여부는 해당 기관이나 세무 전문가에게 확인하십시오.

이처럼 같은 85㎡라도 조문마다 ’국민주택규모 이하’인지 ’85㎡ 미만’인지, 다른 요건이 붙는지가 다릅니다. 어떤 제도에 해당하는지는 그 제도의 근거 조문을 직접 확인해야 합니다.

59㎡·84㎡ 평면과의 관계

분양 시장에서 전용 59㎡, 84㎡ 평면이 많이 보이는 이유와, 이 숫자가 85㎡ 기준과 어떻게 연결되는지는 59㎡·84㎡ 아파트 평형 이름 읽는 법에서 다룹니다. 여기서는 85㎡가 주거전용면적의 상한이라는 점만 기억하면 충분합니다.

자주 하는 오해

• 85㎡는 25.71평입니다. 이보다 훨씬 큰 평 숫자가 ’국민주택규모’와 함께 쓰였다면, 공용면적을 더한 면적을 평으로 바꾼 숫자인지 확인하십시오. 정확한 환산은 평 ㎡ 변환 계산기로 할 수 있습니다.
• 국민주택규모와 국민주택은 다른 개념입니다. 앞의 정의를 함께 보십시오.
• 전용면적을 재는 기준선이 언제 어떻게 정해졌는지는 안목치수와 중심선치수에서 다룹니다. 오래된 주택의 전용면적을 비교할 때 함께 확인하십시오.
• 이 글은 조문의 정의를 정리한 것이며 원문은 국가법령정보센터가 기준입니다. 특정 주택이 어떤 제도의 대상인지는 관할 기관에 확인해야 합니다.